自有办公楼出租,水电费这样处理更划算

2019-11-04 10:02:10 来源:巷口新闻网

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在实践中,通常情况下,一家公司租用自己办公楼的一部分。那么,如何向承租人收取租赁期间发生的水电费用呢?在实践中,通常有两种处理方法,一种是根据水和电的转售来处理,另一种是通过分配来处理。不同的待遇方式、税收待遇和税负不同,企业需要根据实际情况做出选择。

案例研究:部分租赁自有办公楼

乙公司和甲公司都是一般增值税纳税人。公司乙作为单一承租人,从公司甲租赁办公场所。甲方负责房屋、配套设施设备及相关场地的维护、保养和管理。甲公司通过公共水电表与乙公司分摊租赁期间发生的水电费用。

2019年8月,甲公司获得自来水公司开具的增值税专用发票,税率为3%,总金额为10,300元。其中,自用含税水费6180元,承租方含税水费4120元。取得电力公司开具的增值税专用发票,税率为13%,增值税总额为22600元。其中,自用含税电价为13560元,承租人含税电价为9040元。那么,甲公司应该如何向乙公司收取2019年8月办公楼的水电费用呢?

根据该条例,增值税纳税人销售超出其业务范围的公用事业,可以代表他们发行自己的票或特别票。甲方根据水电转售情况向乙方收取相应的水电费用,并开具相应的增值税专用发票。公司将此作为税前扣除凭证并进行相应处理。其中,甲方应按规定向乙方开具增值税专用发票,水费总额为4120元。同时,根据《国家税务总局关于物业管理服务征收自来水费增值税问题的通知》(国家税务总局2016年第54号通知)的规定,a公司向b公司提供物业管理服务,扣除b公司缴纳的自来水费后的余额即为销售额,增值税按照简单计税法按3%的税率计算缴纳。

此时,甲方应进行以下会计处理:

倒卖水时,应根据增值税专用发票和自用部分扣除进项税。

借款:管理费用和其他成本费用账户6000

应付税款-应付增值税(进项税)300

其他业务成本4120

贷款:银行存款10300

应付税款-应付增值税(转出进项税)120

向乙方收取水费,并开具相应的增值税发票。

借款:银行存款4120

贷款:其他业务收入4000

应付税款-简单税款120

根据扣除自来水费后的余额,进行相应的会计处理。

借款:应付税款-简单税款120

信用:其他业务成本120

倒卖电力时,以取得的增值税专用发票为抵扣凭证,自用部分按当月规定从进项税中抵扣。

借款:管理费及其他费用项目12,000元

其他业务成本8000英镑

应付税款-应付增值税(进项税)2600

贷款:22600银行存款

向乙方收取电费并开具相应的增值税专用发票。

借款:银行存款9040

贷款:其他业务收入8000元

应付税款-应付增值税(产品税)1040

公司获得公用事业的增值税专用发票,并作为成本进行财务和税务处理。缴纳水费并取得甲方开具的增值税专用发票时,应按照规定扣除进项税。

借款:管理费及其他费用项目4000元

应付税款-应付增值税(进项税)120

贷款:银行存款4120

缴纳电费和取得电费专用发票时,应按规定扣除进项税。

借款:管理费及其他费用项目8000

应付税款-应付增值税(进项税)1040

贷款:银行存款9040

根据《国家税务总局关于印发企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)的规定,出租人采用划拨方式的,承租人应当使用出租人出具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。其中,其他外部文件包括但不限于出租人获得的水电费用支付发票复印件、出租人出具的水电费用支付分割或确认文件、出租人水电费用支付凭证、租赁协议等。

甲公司通过分摊收取水电费用,乙公司使用甲公司出具的其他外部证明作为税前扣除证明。此时,甲方应根据收付情况进行核算。甲方代他人收取和缴纳水费时,使用取得的增值税专用发票作为凭证计算和抵扣进项税。

借款:管理费用和其他成本费用账户6000

应付税款-应付增值税(进项税)300

其他应收款4120

贷款:银行存款10300

应付税款-应付增值税(转出进项税)120

向乙方收取水费,并提供其他外部文件。

借款:银行存款4120

贷方:其他应收款4120

甲公司代他人代收代付电费时,以取得的增值税专用发票为凭证计算抵扣进项税。

借款:12,000元用于行政费用等成本科目

其他应收款9040

应付税款-应付增值税(进项税)2600

贷款:22600银行存款

应付税款-应付增值税(转出进项税)1040

向乙方收取水费,并提供其他外部文件。

借款:银行存款9040

贷方:其他应收款9040

乙方使用甲方出具的其他外部凭证作为税前扣除凭证进行财务和税务处理。其中,水费4120元,电费9040元可在企业所得税前扣除。此时,乙公司的会计处理如下:

其他水费外部凭证不能用于抵扣进项税。

借款:行政费用等成本科目4120

贷款:银行存款4120

其他电费外部凭证不能用于抵扣进项税。

借款:管理费用和其他成本账户9040

贷款:银行存款9040

对比分析

哪个方案更具成本效益

在方案1中,如果承租方和出租方都是普通增值税纳税人,那么对于承租方来说,按规定取得的增值税专用发票不仅可以作为企业所得税的税前扣除凭证,还可以按规定抵扣增值税进项税。如承租人属于《财政部海关总署关于深化增值税改革的公告》(财政部海关总署公告2019年第39号,以下简称公告39号)第七条规定的生产生活服务一般纳税人,承租人也可享受增值税加减政策。

出租人向承租人收取水费时,应开具增值税专用发票,并按规定缴纳增值税。由于获得了自来水公司开具的增值税发票,扣除自来水公司缴纳的自来水费后的余额即为销售额,增值税按照简单的计税方法按3%的征收率计算缴纳。在这种情况下,收取的电费收入应按规定计算缴纳增值税。由于电力公司开具的增值税专用发票,相应的进项税可以按规定扣除,增值税税负没有增加。此外,如果出租人是《公告》第39号第7条规定的生产生活服务的一般纳税人,则电费对应的进项税也可享受增值税加扣除政策。

在方案2中,承租人按照规定取得的其他外部证明只能作为企业所得税税前扣除证明,增值税进项税不能相应扣除。对出租人而言,向承租人提供其他外部文件仅视为收取和支付水电费,不涉及增值税的相关处理。在实践中,全国各地税务机关采用分割形式作为企业所得税税前扣除凭证,可能会有不同的执行标准,值得企业重视。

在实践中,企业应综合考虑增值税纳税人的类别和进项税能否抵扣,选择最适合企业的方案。

这篇文章发表在2019年9月20日的b3版《中国税务新闻》上

原产权:企业自有办公楼的一部分已出租,出租人和承租人非常关心租赁期间如何办理水电费。

作者:蒋临清,陈知建,福州市东乡区税务局,国家税务局,陈骁税务咨询(北京)有限公司

资料来源:中国税务总局

编辑:张越(010) 6193078